Mila Adams, kocası ve yürümeye başlayan oğluyla birlikte aileye daha yakın olmak için Mayıs ayında Utah’a taşındı, ancak yaklaşık yarım yıl sonra kocasının ailesiyle yaşamayı beklemiyorlardı.
Çiftin kendilerine ait bir ev arayışı, ipotek oranlarındaki hızlı yükselişin önüne geçmek için bir yarış haline geldi. Oranlar her tırmandığında – 5, 6 ve şimdi yüzde 7’yi geçerek – karşılayabilecekleri evlerin büyüklüğü küçüldü.
Üç yatak odalı bir ev arayan 29 yaşındaki Bayan Adams, “Bazı yeni binalara ve bazı eski evlere baktık, ancak görünüşe göre her faiz artışında satın alma gücümüz düşüyor ve bütçemizi yeniden ayarlamamız gerekiyor” dedi. Ev, büyüme planları olan bir aile için yeterince geniş. “Yüksek ev fiyatları, bu satın alma gücü kaybını ayarlamak için oranlar yükseldiği kadar hızlı düşmüyor. Fiyatlar biraz inatçı.”
Oranlar yüzde 7’yi geçince, çiftin ipotek ön onayı iptal edildi, çünkü daha pahalı olan kredi, kocasının dişhekimliği okulundan aldığı öğrenci borcuyla birleştiğinde borç seviyelerini çok yükseğe çıkaracaktı.
Bayan Adams, “Finansımız konusunda çok tutucuyuz ve sadece ev yoksulu olmamak için yerimiz olsun istiyoruz” dedi. “Bu noktada biraz karar yorgunluğu var.”
Enflasyonu düşürmek ve aşırı ısınan konut piyasasını soğutmak amacıyla Federal Rezerv tarafından yapılan hızlı faiz artışlarının, ipotek oranlarını artırarak birçok insanın ev satın almasını zorlaştırması şaşırtıcı değil. Tüketici davranışlarındaki değişiklikler ve yatırımcılar tarafından Wall Street’te alınan kararlar da yüksek oranların sorumlusudur.
Mortgage destekli tahvil satın alan Wall Street yatırımcıları, faiz artışını besleyerek piyasadan kaçtı. Kredi… New York Times için John Taggart
Analistler, son zamanlarda yüzde 7’lik eşiği geçen 30 yıllık sabit bir ipotek üzerindeki ortalama oranın, yatırımcılar, ev sahipleri ve potansiyel alıcılar, tepki olarak davranışlarını bu kadar keskin bir şekilde değiştirmemiş olsaydı, tam bir yüzde puanı kadar daha düşük olabileceğini söylüyorlar. Fed’in hamleleri.
Brean Capital’de bir ipotek analisti olan Scott Buchta, “İpotek oranınızdaki tüm yüzde puanı ipotek piyasalarında olup bitenlerden kaynaklanıyor” dedi. “Piyasadaki oynaklık tüketicilere de yansıdı.”
Borç verenler, bir ev alıcısına hangi ipotek oranını teklif edeceklerine karar verirken üç farklı faiz oranını dikkate alır.
Enflasyon SSS
Kart 1/5
enflasyon nedir? Enflasyon zamanla satın alma gücü kaybıdır, yani dolarınız yarın bugün olduğu kadar ileri gitmeyecektir. Genellikle gıda, mobilya, giyim, ulaşım ve oyuncak gibi günlük mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki yıllık değişim olarak ifade edilir.
Enflasyona ne sebep olur? Artan tüketici talebinin bir sonucu olabilir. Ancak enflasyon, sınırlı petrol üretimi ve tedarik zinciri sorunları gibi ekonomik koşullarla pek ilgisi olmayan gelişmelere bağlı olarak da yükselebilir ve düşebilir.
Enflasyon kötü mü? Duruma göre değişir. Hızlı fiyat artışları sorun yaratır, ancak ılımlı fiyat artışları daha yüksek ücretlere ve iş büyümesine yol açabilir.
Enflasyon yoksulları nasıl etkiler? Enflasyonu omuzlamak özellikle yoksul haneler için zor olabilir, çünkü bütçelerinin daha büyük bir bölümünü gıda, barınma ve gaz gibi ihtiyaçlara harcarlar.
Enflasyon borsayı etkiler mi? Hızlı enflasyon tipik olarak hisse senetleri için sorun yaratır. Genel olarak finansal varlıklar, enflasyon patlamaları sırasında tarihsel olarak kötü bir performans sergilerken, evler gibi maddi varlıklar değerlerini daha iyi korudu.
Temel oran tipik olarak, çoğu insan ipotek aldıktan sonraki on yıl içinde başka bir eve, ön ödemeye veya yeniden finansmana geçtiği için kullanılan 10 yıllık bir Hazine bonosunun getirisine – veya getiri oranına – bağlıdır. İkinci bir oran, bu senetler üzerindeki getiri ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler veya esasen ipoteklerle desteklenen faiz ödeyen tahviller olan MBS arasındaki farka bağlıdır. Wall Street dilinde bu fark “spread” olarak bilinir.
Son olarak, borç verenlerin, hizmet verenlerin ve diğer oyuncuların ipotek zincirinde elde ettikleri karları yansıtan ek bir faiz tutarı vardır.
İşte perde arkasında yaşananlar.
Birçok banka ve diğer borç verenler, oluşturdukları ipotekleri elinde tutmaz. Bunun yerine, bunları yatırımcılara satacakları tahviller halinde paketliyorlar. Faiz ödemeleri ve ön ödemeler de dahil olmak üzere ev sahiplerinin yaptığı ödemeler daha sonra bu yatırımcılara aktarılır. Ve ipotek kredisi verenler için hayati bir finansman kaynağı olan tahvillerin satışından elde edilen para, kredi verenlerin daha fazla ipotek kredisi vermesini sağlıyor.
Varlık dönemlerinde, Hazine tahvilleri ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler arasındaki fark oldukça tutarlı kalır. Ancak bu, faiz oranları yükseldiğinde, özellikle de şimdi olduğu kadar hızlı bir şekilde değişir.
Sigorta şirketleri gibi MBS yatırımcıları, faiz oranlarının artmaya devam etmesini beklediklerinden, insanların evlerinde daha uzun süre kalmalarını da beklerler, bu da onların ipoteklerini ön ödeme veya yeniden finanse etmelerini yavaşlatır. Bu, yatırımcıların belirli bir zaman diliminde elde tutmalarını bekledikleri getiri hesaplamalarını değiştirir. Bazı yatırımcılar, etrafta dolaşmak yerine, başka yerlerde daha yüksek getiri arayışında tahvilleri satarlar. Diğerleri, ipotek tahvilleri tutmanın ek riskini telafi etmek için borç verenlerden daha yüksek faiz oranları talep ediyor.
Bu nedenle, spread – veya yatırımcıların şimdi bir Hazine bonosuna kıyasla ödenmesini bekledikleri miktar – genişler. Bu yıl şimdiye kadar, yayılma iki katından fazla artarak yüzde 0,7’den yüzde 1,7’ye çıktı. Yayılma ne kadar geniş olursa, o kadar çok tüketici tıslar çünkü borç verenler onlara bu artan oranların maliyetini aktarır.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin en büyük iki sahibinin piyasadan geri çekilmesi borç verenlere yardımcı olmadı.
Hem borç veren hem de ipotek tahvili sahibi olan bankalar bu varlıkları satmaktadır. Fed’den alınan verilere göre, ABD ticari bankaları, merkez bankasının faiz oranlarını ilk kez Mart ayında yükseltmesinden bu yana yaklaşık 200 milyar dolarlık hükümet destekli ipotek menkul kıymeti sattı, geçen yıl Eylül’den Mart’a kadar yaklaşık 100 milyar dolar satın aldıktan sonra keskin bir geri dönüş oldu.
Borç verenler, yatırımcılara satmak için ipoteğe dayalı tahviller satarlar ve yeni krediler vermelerine yardımcı olmak için para toplarlar. Ancak tahvil talebi düşük. Kredi… New York Times için William DeShazer
Bir başka büyük ipotek alıcısı olan Fed de yok. Mart 2020’de pandemi vurduğunda, merkez bankası finansal sistemi canlandırmak için faiz oranlarını düşürmek ve fiyatları desteklemek için Hazine bonoları ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alarak finansal piyasaları desteklemek için acele etti. Ancak Haziran ayından bu yana Fed, ipotek tahvillerinin vadesi geldiğinde bilançosunu düşürmesine izin veriyor.
Columbia Threadneedle varlık yöneticisi yapılandırılmış ürünler başkanı Jason Callan, “Piyasa desteği gerçekten geri adım attı” dedi. “Odadaki fil Fed’di ve ne kadar saldırgandılar, ama aynı zamanda ABD bankaları. Tüm yıl boyunca ipotek alıcısı olmadılar.”
Enflasyonu ve Sizi Nasıl Etkilediğini Anlayın
Mortgage piyasasındaki oynaklık, ipotek oluşturan ve aynı zamanda onlar tarafından desteklenen tahvilleri satın alan halka açık şirketler olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarını veya GYO’ları vuruyor. GYO’lar pazarın nispeten küçük ama önemli bir parçasıdır çünkü MBS alımları Amerikalıların evlerini finanse etmesine yardımcı olmaya yöneliktir.
En büyük ipotekli GYO’su Annaly Capital Management, kısa süre önce defter değerinin – varlıklarının değeri eksi yükümlülüklerinin – ipotek piyasasındaki satış sonucunda yaklaşık yüzde 15 düştüğünü söyledi. Bir başka büyük ipotekli GYO olan AGNC için bu sayı yüzde 20 idi.
GYO’lar, ipotek bonoları satın almak ve ipotek oluşturmak için borç para alır ve tüketicilerin ipotekleri üzerine hisselerinden faiz toplarlar – paralarını ikisi arasındaki farktan kazanırlar. Bu, onları faiz oranlarındaki değişikliklere karşı çok hassas hale getirir.
Faiz oranı değişikliklerine karşı korunmak için GYO’lar, faiz oranı riskini en aza indirecek şekilde tasarlanmış ABD devlet tahvillerini ve diğer menkul kıymetleri alıp satarlar. Örneğin, oranlar düştükçe, ipoteklerini daha erken ödeyen tüketicilerden kaynaklanan kayıp faiz oranı ödemelerinin bir kısmını telafi etmek için daha uzun vadeli Hazine bonoları satın alabilirler.
Bu yıl, faiz oranları yükseldikçe, ipotekli GYO’lar bu korumalardan bazılarını sattı ve Hazine tahvillerindeki geniş satışlara ek olarak tüketici ipotek oranlarını da besledi.
Annaly’nin CEO’su David Finkelstein, “Yüreği zayıf olanlar için bir pazar olmadı” dedi. “Günlük olarak uğraştığımız hareketler, piyasalarda alıştığımızın neredeyse iki katı.”
Mortgage piyasasındaki bu birbirine bağlı ancak görülmesi zor hareketlerin gerçek dünya etkileri var. Bayan Adams ve kocası, Utah’taki muhtemel ev alıcıları için, daha yüksek oranlar, çiftin ev bütçesini Haziran ayından bu yana yüzde 30’a kadar düşürdü.
Bayan Adams, “Bu sonsuz bir geri bildirim döngüsü,” dedi. “İşler çok hızlı ilerliyor – karar vermek zor.”
San Francisco’da düşük katlı evler. İnsanlar daha az hareket ediyor veya ipoteklerde az ön ödeme yapıyor, faiz oranları yükseliyor. Kredi… Jim Wilson/New York Times
Çiftin kendilerine ait bir ev arayışı, ipotek oranlarındaki hızlı yükselişin önüne geçmek için bir yarış haline geldi. Oranlar her tırmandığında – 5, 6 ve şimdi yüzde 7’yi geçerek – karşılayabilecekleri evlerin büyüklüğü küçüldü.
Üç yatak odalı bir ev arayan 29 yaşındaki Bayan Adams, “Bazı yeni binalara ve bazı eski evlere baktık, ancak görünüşe göre her faiz artışında satın alma gücümüz düşüyor ve bütçemizi yeniden ayarlamamız gerekiyor” dedi. Ev, büyüme planları olan bir aile için yeterince geniş. “Yüksek ev fiyatları, bu satın alma gücü kaybını ayarlamak için oranlar yükseldiği kadar hızlı düşmüyor. Fiyatlar biraz inatçı.”
Oranlar yüzde 7’yi geçince, çiftin ipotek ön onayı iptal edildi, çünkü daha pahalı olan kredi, kocasının dişhekimliği okulundan aldığı öğrenci borcuyla birleştiğinde borç seviyelerini çok yükseğe çıkaracaktı.
Bayan Adams, “Finansımız konusunda çok tutucuyuz ve sadece ev yoksulu olmamak için yerimiz olsun istiyoruz” dedi. “Bu noktada biraz karar yorgunluğu var.”
Enflasyonu düşürmek ve aşırı ısınan konut piyasasını soğutmak amacıyla Federal Rezerv tarafından yapılan hızlı faiz artışlarının, ipotek oranlarını artırarak birçok insanın ev satın almasını zorlaştırması şaşırtıcı değil. Tüketici davranışlarındaki değişiklikler ve yatırımcılar tarafından Wall Street’te alınan kararlar da yüksek oranların sorumlusudur.
Mortgage destekli tahvil satın alan Wall Street yatırımcıları, faiz artışını besleyerek piyasadan kaçtı. Kredi… New York Times için John Taggart
Analistler, son zamanlarda yüzde 7’lik eşiği geçen 30 yıllık sabit bir ipotek üzerindeki ortalama oranın, yatırımcılar, ev sahipleri ve potansiyel alıcılar, tepki olarak davranışlarını bu kadar keskin bir şekilde değiştirmemiş olsaydı, tam bir yüzde puanı kadar daha düşük olabileceğini söylüyorlar. Fed’in hamleleri.
Brean Capital’de bir ipotek analisti olan Scott Buchta, “İpotek oranınızdaki tüm yüzde puanı ipotek piyasalarında olup bitenlerden kaynaklanıyor” dedi. “Piyasadaki oynaklık tüketicilere de yansıdı.”
Borç verenler, bir ev alıcısına hangi ipotek oranını teklif edeceklerine karar verirken üç farklı faiz oranını dikkate alır.
Enflasyon SSS
Kart 1/5
enflasyon nedir? Enflasyon zamanla satın alma gücü kaybıdır, yani dolarınız yarın bugün olduğu kadar ileri gitmeyecektir. Genellikle gıda, mobilya, giyim, ulaşım ve oyuncak gibi günlük mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki yıllık değişim olarak ifade edilir.
Enflasyona ne sebep olur? Artan tüketici talebinin bir sonucu olabilir. Ancak enflasyon, sınırlı petrol üretimi ve tedarik zinciri sorunları gibi ekonomik koşullarla pek ilgisi olmayan gelişmelere bağlı olarak da yükselebilir ve düşebilir.
Enflasyon kötü mü? Duruma göre değişir. Hızlı fiyat artışları sorun yaratır, ancak ılımlı fiyat artışları daha yüksek ücretlere ve iş büyümesine yol açabilir.
Enflasyon yoksulları nasıl etkiler? Enflasyonu omuzlamak özellikle yoksul haneler için zor olabilir, çünkü bütçelerinin daha büyük bir bölümünü gıda, barınma ve gaz gibi ihtiyaçlara harcarlar.
Enflasyon borsayı etkiler mi? Hızlı enflasyon tipik olarak hisse senetleri için sorun yaratır. Genel olarak finansal varlıklar, enflasyon patlamaları sırasında tarihsel olarak kötü bir performans sergilerken, evler gibi maddi varlıklar değerlerini daha iyi korudu.
Temel oran tipik olarak, çoğu insan ipotek aldıktan sonraki on yıl içinde başka bir eve, ön ödemeye veya yeniden finansmana geçtiği için kullanılan 10 yıllık bir Hazine bonosunun getirisine – veya getiri oranına – bağlıdır. İkinci bir oran, bu senetler üzerindeki getiri ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler veya esasen ipoteklerle desteklenen faiz ödeyen tahviller olan MBS arasındaki farka bağlıdır. Wall Street dilinde bu fark “spread” olarak bilinir.
Son olarak, borç verenlerin, hizmet verenlerin ve diğer oyuncuların ipotek zincirinde elde ettikleri karları yansıtan ek bir faiz tutarı vardır.
İşte perde arkasında yaşananlar.
Birçok banka ve diğer borç verenler, oluşturdukları ipotekleri elinde tutmaz. Bunun yerine, bunları yatırımcılara satacakları tahviller halinde paketliyorlar. Faiz ödemeleri ve ön ödemeler de dahil olmak üzere ev sahiplerinin yaptığı ödemeler daha sonra bu yatırımcılara aktarılır. Ve ipotek kredisi verenler için hayati bir finansman kaynağı olan tahvillerin satışından elde edilen para, kredi verenlerin daha fazla ipotek kredisi vermesini sağlıyor.
Varlık dönemlerinde, Hazine tahvilleri ile ipoteğe dayalı menkul kıymetler arasındaki fark oldukça tutarlı kalır. Ancak bu, faiz oranları yükseldiğinde, özellikle de şimdi olduğu kadar hızlı bir şekilde değişir.
Sigorta şirketleri gibi MBS yatırımcıları, faiz oranlarının artmaya devam etmesini beklediklerinden, insanların evlerinde daha uzun süre kalmalarını da beklerler, bu da onların ipoteklerini ön ödeme veya yeniden finanse etmelerini yavaşlatır. Bu, yatırımcıların belirli bir zaman diliminde elde tutmalarını bekledikleri getiri hesaplamalarını değiştirir. Bazı yatırımcılar, etrafta dolaşmak yerine, başka yerlerde daha yüksek getiri arayışında tahvilleri satarlar. Diğerleri, ipotek tahvilleri tutmanın ek riskini telafi etmek için borç verenlerden daha yüksek faiz oranları talep ediyor.
Bu nedenle, spread – veya yatırımcıların şimdi bir Hazine bonosuna kıyasla ödenmesini bekledikleri miktar – genişler. Bu yıl şimdiye kadar, yayılma iki katından fazla artarak yüzde 0,7’den yüzde 1,7’ye çıktı. Yayılma ne kadar geniş olursa, o kadar çok tüketici tıslar çünkü borç verenler onlara bu artan oranların maliyetini aktarır.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin en büyük iki sahibinin piyasadan geri çekilmesi borç verenlere yardımcı olmadı.
Hem borç veren hem de ipotek tahvili sahibi olan bankalar bu varlıkları satmaktadır. Fed’den alınan verilere göre, ABD ticari bankaları, merkez bankasının faiz oranlarını ilk kez Mart ayında yükseltmesinden bu yana yaklaşık 200 milyar dolarlık hükümet destekli ipotek menkul kıymeti sattı, geçen yıl Eylül’den Mart’a kadar yaklaşık 100 milyar dolar satın aldıktan sonra keskin bir geri dönüş oldu.
Borç verenler, yatırımcılara satmak için ipoteğe dayalı tahviller satarlar ve yeni krediler vermelerine yardımcı olmak için para toplarlar. Ancak tahvil talebi düşük. Kredi… New York Times için William DeShazer
Bir başka büyük ipotek alıcısı olan Fed de yok. Mart 2020’de pandemi vurduğunda, merkez bankası finansal sistemi canlandırmak için faiz oranlarını düşürmek ve fiyatları desteklemek için Hazine bonoları ve ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın alarak finansal piyasaları desteklemek için acele etti. Ancak Haziran ayından bu yana Fed, ipotek tahvillerinin vadesi geldiğinde bilançosunu düşürmesine izin veriyor.
Columbia Threadneedle varlık yöneticisi yapılandırılmış ürünler başkanı Jason Callan, “Piyasa desteği gerçekten geri adım attı” dedi. “Odadaki fil Fed’di ve ne kadar saldırgandılar, ama aynı zamanda ABD bankaları. Tüm yıl boyunca ipotek alıcısı olmadılar.”
Enflasyonu ve Sizi Nasıl Etkilediğini Anlayın
- Enflasyon Hesaplayıcı: Enflasyonu nasıl deneyimlediğiniz, harcama alışkanlıklarınıza bağlı olarak büyük ölçüde değişebilir. Kişisel enflasyon oranınızı tahmin etmek için bu yedi soruyu yanıtlayın.
- Gıda fiyatları :Olası bir resesyona ilişkin artan endişeler arasında, bazı gıda şirketleri ve restoranlar, enflasyona dayalı maliyetleri karşılandıktan sonra bile fiyatları artırmaya devam ediyor.
- Vergi oranları:IRS, 2023 için birçok insanı daha düşük bir vergi dilimine itebilecek ve vergi faturalarını azaltabilecek enflasyon ayarlamaları yaptı.
- Maaş Çekiniz: Enflasyon, cüzdanınızdan giderek daha büyük bir ısırık alıyor. Şimdi, gelecek yıl maaş çekinizin boyutunu etkileyecek.
Mortgage piyasasındaki oynaklık, ipotek oluşturan ve aynı zamanda onlar tarafından desteklenen tahvilleri satın alan halka açık şirketler olan gayrimenkul yatırım ortaklıklarını veya GYO’ları vuruyor. GYO’lar pazarın nispeten küçük ama önemli bir parçasıdır çünkü MBS alımları Amerikalıların evlerini finanse etmesine yardımcı olmaya yöneliktir.
En büyük ipotekli GYO’su Annaly Capital Management, kısa süre önce defter değerinin – varlıklarının değeri eksi yükümlülüklerinin – ipotek piyasasındaki satış sonucunda yaklaşık yüzde 15 düştüğünü söyledi. Bir başka büyük ipotekli GYO olan AGNC için bu sayı yüzde 20 idi.
GYO’lar, ipotek bonoları satın almak ve ipotek oluşturmak için borç para alır ve tüketicilerin ipotekleri üzerine hisselerinden faiz toplarlar – paralarını ikisi arasındaki farktan kazanırlar. Bu, onları faiz oranlarındaki değişikliklere karşı çok hassas hale getirir.
Faiz oranı değişikliklerine karşı korunmak için GYO’lar, faiz oranı riskini en aza indirecek şekilde tasarlanmış ABD devlet tahvillerini ve diğer menkul kıymetleri alıp satarlar. Örneğin, oranlar düştükçe, ipoteklerini daha erken ödeyen tüketicilerden kaynaklanan kayıp faiz oranı ödemelerinin bir kısmını telafi etmek için daha uzun vadeli Hazine bonoları satın alabilirler.
Bu yıl, faiz oranları yükseldikçe, ipotekli GYO’lar bu korumalardan bazılarını sattı ve Hazine tahvillerindeki geniş satışlara ek olarak tüketici ipotek oranlarını da besledi.
Annaly’nin CEO’su David Finkelstein, “Yüreği zayıf olanlar için bir pazar olmadı” dedi. “Günlük olarak uğraştığımız hareketler, piyasalarda alıştığımızın neredeyse iki katı.”
Mortgage piyasasındaki bu birbirine bağlı ancak görülmesi zor hareketlerin gerçek dünya etkileri var. Bayan Adams ve kocası, Utah’taki muhtemel ev alıcıları için, daha yüksek oranlar, çiftin ev bütçesini Haziran ayından bu yana yüzde 30’a kadar düşürdü.
Bayan Adams, “Bu sonsuz bir geri bildirim döngüsü,” dedi. “İşler çok hızlı ilerliyor – karar vermek zor.”
San Francisco’da düşük katlı evler. İnsanlar daha az hareket ediyor veya ipoteklerde az ön ödeme yapıyor, faiz oranları yükseliyor. Kredi… Jim Wilson/New York Times