Pandemiden iki yıl sonra, harap bungalovlar ihale savaşlarına hükmediyor, alıcılar daha önce hiç görmedikleri yerleri kapmaya devam ediyor ve ev yapımcıları yeni bir ev isteyen herkes için yeterli dolap kapağı bulamıyor. Bir Amerikan evinin medyan fiyatı bir yılda yaklaşık yüzde 20 arttı. Satılık envanter yeni bir düşük seviyede. Ve kenarda bırakılan umutlu alıcılar bunun yerine kiraları artırmaya yardımcı oldu.
Tüm bunlar sürdürülemez gibi görünebilir – sıkı envanter, vahşi fiyat artışı, azalan satın alınabilirlik. Mutlaka bir şeyler vermeli.
Ama ya bu tam olarak doğru değilse? Ya da en azından, bugün ev sahipliği dışında kalan kiracılar veya konut satın alınabilirliği konusunda endişe duyan herkes için yakın zamanda doğru değil. Atlamak için biraz daha bekleyebilirseniz, muhtemelen hızlı bir geri dönüş olmayacak, stratosferik ev fiyatlarında geri dönüş olmayacak.
Brookings Enstitüsü’nde konut araştırmacısı olan Jenny Schuetz, “Bu bir balon değil, gerçekten temellerle ilgili” dedi. “Gerçekten arz ve taleple ilgili – yeterli ev yok ve çok sayıda insan ev istiyor. ”
Bu defterin hiçbir tarafında hızlı bir düzeltme yok. Ve ulusun dengesizliği düzeltmek için acele ettiğini gösteren çok az kanıt var.
Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather, “Benim karamsar görüşüm, ekonominin uygun fiyatlı konutlarla mükemmel bir şekilde yürüyebileceği yönünde” dedi. Bu, son on yılda, ekonomi büyümeye devam ederken bile satın alınabilirlik kötüleştiğinde belirgindi. Ve bu gerçek, politikacıların ve halkın konut satın alınabilirliği konusunu büyük ölçüde ihmal etmelerini sağladı.
Bayan Fairweather, “Bunu ifade etmenin başka bir yolu, insanların konutları güvensiz olsa bile kalkıp işlerine gidecekleri” dedi. “Bu sorunun daha da kötüye gitmesine izin vermeye devam edeceğimizi düşünmek için bir neden bu. ”
Daha fazla konut inşaatı yardımcı olacaktır – ve artmaktadır – ancak Birleşik Devletler o kadar uzun süredir yetersiz kalıyor ki talebi karşılaması yıllar alacak.
Ev alıcılarının yükselen fiyatlardan bıkmasını da bekleyebilirsiniz. Ancak bu yanıt, diyelim ki, yerel alıcılara saçma görünen fiyatların Seattle’dan taşınan biri için makul göründüğü zaman, Salt Lake City’de bocalıyor.
Bugün, bir zamanlar uygun fiyatlı pazarlarda ilk kez ev satın alanlar, bir nesil önce var olmayan her türlü kaynaktan rekabet ediyor: küresel sermayeden, evleri algoritmaya göre boyutlandıran tamamen nakit “iBuyers”tan, Airbnbs işleten daha küçük ölçekli yatırımcılardan müstakil evler kiralayan kurumsal yatırımcılar.
Atlanta’daki Georgia Eyaleti’nde profesör olan Dan Immergluck, “Bir mülk sahibi-kullanıcının bu bölgeye akan para miktarıyla rekabet etmesi gerçekten zor” dedi. Orada, sağlam yeni konut inşaatına sahip bir Güneş Kuşağı pazarında bile arz hala talebe ayak uyduramıyor.
Belki orta vadede bir noktada, uzaktan çalışanların coğrafi olarak yeniden yer değiştirmesi yatışacak ve bu durumdan en çok etkilenen Boise, Idaho ve Denver gibi yerlerdeki fiyat artışını sakinleştirecek. Ancak yatırımcı alıcılar gitmiyor. Evlerin çok daha hızlı satılmasını sağlayan yeni teknolojiler de değil.
Yükselen ipotek oranları, ev fiyatlarındaki büyümeyi yavaşlatmaya yardımcı olmalıdır. Ancak nakit ödeyen kimseyi etkilemeyecekler. Ve daha yüksek oranlar, ev sahibi olmayı daha da düşük maliyetli hale getirecektir.
Moody’s Analytics’in baş ekonomisti Mark Zandi, “İlk kez ev alacaklar için önümüzdeki iki, üç yıl içinde ev sahibi olmak çok, çok zor olacak” dedi. Ve bu arada, daha yüksek kiralar ödeyecekler ve peşinat için tasarruf etme yeteneklerini azaltacaklar.
Gayrimenkul yatırım faaliyetlerini izleyen bir şirket olan Kukun’un baş ekonomisti Ralph McLaughlin, pandemiden önce ev sahipliğinin zirvesinde olan işçi sınıfı hanelerinin artık yetişmek için beş ila 10 yıla daha ihtiyacı olabileceğini söyledi. ABD’nin herhangi bir yerinde iyi kalitede bir başlangıç evi satın alan tek gelirli hanelerin günleri sona erebilir, dedi – bu tek kazanan yüksek bir kazanan olmadığı sürece.
Bay McLaughlin, “Bir konut ekonomisti olarak, konut piyasasının kapısına ayak basmaya çalışan genç hanelerin başına getirilen zorlukların geri alınmayabileceğini düşünmek biraz iç karartıcı” dedi Bay McLaughlin. .
Bu sıkıntılar ülke genelinde dikkate değer ölçüde yaygınlaştı. Bu tür ev fiyatlarındaki artış en son konut çöküşüne yol açan yıllarda meydana geldi. Ancak 2006’daki balonun zirvesinde bile, metro alanlarının sadece yüzde 40’ı yıllık yüzde 10’dan fazla ev fiyatları artışı yaşadı. Geçen yıl, metropollerin yüzde 80’i bu tür ani artışlar gördü. Ve tüm metro alanlarının dörtte birinde fiyatlar yüzde 20’den fazla arttı.
Kiralama pazarında yaygın bir ağrı izledi. Apartment List baş ekonomisti Igor Popov, 2021’de ülke genelindeki toplulukların yalnızca pandemiden önce küçük petrol veya hidrolik patlaması yaşayan şehirlerde görülen türden çift haneli kira artışı yaşadığını söyledi. Şimdi, dedi ki, “alınabilirlik endişelerinin azalmaya başladığı bir dünya hayal etmek zor olacak. ”
Bunların hiçbiri konut balonunu şişiren türden riskli borçlanmaya dayanmıyor. Bunun yerine, ev alıcıları pandemik tasarruflarla ve güçlü kredilerle dolup taşmaktadır (eğer kredi alıyorlarsa) konvansiyonel krediler alıyorlar. Evlerine taşınarak pandemiye başlayan genç yetişkinlerle birlikte yeni hane oluşumunun da arttığı bir dönemde, kiralık ev piyasası da yüksek gelirli hanelerde artış yaşadı.
Tüm bunlara, bir pandemi olmadan bile konut piyasasını vurgulayan birkaç güç daha ekleyin: Çok fazla konut stoğuna sahip olan bebek patlamaları, birincil evlerinde önceki nesillere göre daha uzun süre kalıyor, Y kuşağının ev satın almanın zirvesine ulaştığı bir zamanda yaş. Bu, mevcut arzı bağlar.
Yerel yönetimler, ev inşası tedarik zincirindeki sorunlar çözüldüğünde bile sorun olmaya devam edecek olan imar ve bina kısıtlamalarıyla yeni konut arzını daha da fazla engelledi. Redfin ekonomisti Bayan Fairweather, ileriye dönük olarak, iklim değişikliğinin bugün var olan konut arzının artan payının gelecekte yaşanmaz olabileceği veya pahalı tadilatlar gerektirebileceği anlamına geldiğini söyledi.
Bu, asık suratlı olmak için çok fazla – tabii ki, zaten bir eviniz yoksa ve değerinin hızla arttığını görmekten mutlu değilseniz.
Ama bu bizi Bayan Fairweather’ın konut maliyetlerini azaltmak için çok fazla kamu iştahı olup olmadığı konusundaki görüşüne geri getiriyor.
Tüm bunlar sürdürülemez gibi görünebilir – sıkı envanter, vahşi fiyat artışı, azalan satın alınabilirlik. Mutlaka bir şeyler vermeli.
Ama ya bu tam olarak doğru değilse? Ya da en azından, bugün ev sahipliği dışında kalan kiracılar veya konut satın alınabilirliği konusunda endişe duyan herkes için yakın zamanda doğru değil. Atlamak için biraz daha bekleyebilirseniz, muhtemelen hızlı bir geri dönüş olmayacak, stratosferik ev fiyatlarında geri dönüş olmayacak.
Brookings Enstitüsü’nde konut araştırmacısı olan Jenny Schuetz, “Bu bir balon değil, gerçekten temellerle ilgili” dedi. “Gerçekten arz ve taleple ilgili – yeterli ev yok ve çok sayıda insan ev istiyor. ”
Bu defterin hiçbir tarafında hızlı bir düzeltme yok. Ve ulusun dengesizliği düzeltmek için acele ettiğini gösteren çok az kanıt var.
Redfin’in baş ekonomisti Daryl Fairweather, “Benim karamsar görüşüm, ekonominin uygun fiyatlı konutlarla mükemmel bir şekilde yürüyebileceği yönünde” dedi. Bu, son on yılda, ekonomi büyümeye devam ederken bile satın alınabilirlik kötüleştiğinde belirgindi. Ve bu gerçek, politikacıların ve halkın konut satın alınabilirliği konusunu büyük ölçüde ihmal etmelerini sağladı.
Bayan Fairweather, “Bunu ifade etmenin başka bir yolu, insanların konutları güvensiz olsa bile kalkıp işlerine gidecekleri” dedi. “Bu sorunun daha da kötüye gitmesine izin vermeye devam edeceğimizi düşünmek için bir neden bu. ”
Daha fazla konut inşaatı yardımcı olacaktır – ve artmaktadır – ancak Birleşik Devletler o kadar uzun süredir yetersiz kalıyor ki talebi karşılaması yıllar alacak.
Ev alıcılarının yükselen fiyatlardan bıkmasını da bekleyebilirsiniz. Ancak bu yanıt, diyelim ki, yerel alıcılara saçma görünen fiyatların Seattle’dan taşınan biri için makul göründüğü zaman, Salt Lake City’de bocalıyor.
Bugün, bir zamanlar uygun fiyatlı pazarlarda ilk kez ev satın alanlar, bir nesil önce var olmayan her türlü kaynaktan rekabet ediyor: küresel sermayeden, evleri algoritmaya göre boyutlandıran tamamen nakit “iBuyers”tan, Airbnbs işleten daha küçük ölçekli yatırımcılardan müstakil evler kiralayan kurumsal yatırımcılar.
Atlanta’daki Georgia Eyaleti’nde profesör olan Dan Immergluck, “Bir mülk sahibi-kullanıcının bu bölgeye akan para miktarıyla rekabet etmesi gerçekten zor” dedi. Orada, sağlam yeni konut inşaatına sahip bir Güneş Kuşağı pazarında bile arz hala talebe ayak uyduramıyor.
Belki orta vadede bir noktada, uzaktan çalışanların coğrafi olarak yeniden yer değiştirmesi yatışacak ve bu durumdan en çok etkilenen Boise, Idaho ve Denver gibi yerlerdeki fiyat artışını sakinleştirecek. Ancak yatırımcı alıcılar gitmiyor. Evlerin çok daha hızlı satılmasını sağlayan yeni teknolojiler de değil.
Yükselen ipotek oranları, ev fiyatlarındaki büyümeyi yavaşlatmaya yardımcı olmalıdır. Ancak nakit ödeyen kimseyi etkilemeyecekler. Ve daha yüksek oranlar, ev sahibi olmayı daha da düşük maliyetli hale getirecektir.
Moody’s Analytics’in baş ekonomisti Mark Zandi, “İlk kez ev alacaklar için önümüzdeki iki, üç yıl içinde ev sahibi olmak çok, çok zor olacak” dedi. Ve bu arada, daha yüksek kiralar ödeyecekler ve peşinat için tasarruf etme yeteneklerini azaltacaklar.
Gayrimenkul yatırım faaliyetlerini izleyen bir şirket olan Kukun’un baş ekonomisti Ralph McLaughlin, pandemiden önce ev sahipliğinin zirvesinde olan işçi sınıfı hanelerinin artık yetişmek için beş ila 10 yıla daha ihtiyacı olabileceğini söyledi. ABD’nin herhangi bir yerinde iyi kalitede bir başlangıç evi satın alan tek gelirli hanelerin günleri sona erebilir, dedi – bu tek kazanan yüksek bir kazanan olmadığı sürece.
Bay McLaughlin, “Bir konut ekonomisti olarak, konut piyasasının kapısına ayak basmaya çalışan genç hanelerin başına getirilen zorlukların geri alınmayabileceğini düşünmek biraz iç karartıcı” dedi Bay McLaughlin. .
Bu sıkıntılar ülke genelinde dikkate değer ölçüde yaygınlaştı. Bu tür ev fiyatlarındaki artış en son konut çöküşüne yol açan yıllarda meydana geldi. Ancak 2006’daki balonun zirvesinde bile, metro alanlarının sadece yüzde 40’ı yıllık yüzde 10’dan fazla ev fiyatları artışı yaşadı. Geçen yıl, metropollerin yüzde 80’i bu tür ani artışlar gördü. Ve tüm metro alanlarının dörtte birinde fiyatlar yüzde 20’den fazla arttı.
Kiralama pazarında yaygın bir ağrı izledi. Apartment List baş ekonomisti Igor Popov, 2021’de ülke genelindeki toplulukların yalnızca pandemiden önce küçük petrol veya hidrolik patlaması yaşayan şehirlerde görülen türden çift haneli kira artışı yaşadığını söyledi. Şimdi, dedi ki, “alınabilirlik endişelerinin azalmaya başladığı bir dünya hayal etmek zor olacak. ”
Bunların hiçbiri konut balonunu şişiren türden riskli borçlanmaya dayanmıyor. Bunun yerine, ev alıcıları pandemik tasarruflarla ve güçlü kredilerle dolup taşmaktadır (eğer kredi alıyorlarsa) konvansiyonel krediler alıyorlar. Evlerine taşınarak pandemiye başlayan genç yetişkinlerle birlikte yeni hane oluşumunun da arttığı bir dönemde, kiralık ev piyasası da yüksek gelirli hanelerde artış yaşadı.
Tüm bunlara, bir pandemi olmadan bile konut piyasasını vurgulayan birkaç güç daha ekleyin: Çok fazla konut stoğuna sahip olan bebek patlamaları, birincil evlerinde önceki nesillere göre daha uzun süre kalıyor, Y kuşağının ev satın almanın zirvesine ulaştığı bir zamanda yaş. Bu, mevcut arzı bağlar.
Yerel yönetimler, ev inşası tedarik zincirindeki sorunlar çözüldüğünde bile sorun olmaya devam edecek olan imar ve bina kısıtlamalarıyla yeni konut arzını daha da fazla engelledi. Redfin ekonomisti Bayan Fairweather, ileriye dönük olarak, iklim değişikliğinin bugün var olan konut arzının artan payının gelecekte yaşanmaz olabileceği veya pahalı tadilatlar gerektirebileceği anlamına geldiğini söyledi.
Bu, asık suratlı olmak için çok fazla – tabii ki, zaten bir eviniz yoksa ve değerinin hızla arttığını görmekten mutlu değilseniz.
Ama bu bizi Bayan Fairweather’ın konut maliyetlerini azaltmak için çok fazla kamu iştahı olup olmadığı konusundaki görüşüne geri getiriyor.