Amerika Birleşik Devletleri’nde kiracı arayan yaklaşık 998 milyon metrekarelik ofis gayrimenkulü var.
Bu, hayaletimsi bir sessizlik içinde oturan binlerce eski kabin, konferans odası, kiler ve kafeterya demek. Bu, iki yatak odalı dairelere, büyük kutu perakendecilere, butik otellere, toplum kolej sınıflarına ve hatta sanatçılar için stüdyolara dönüştürülebilecek çok büyük miktarda boş alan – pazarın yaklaşık yüzde 13’ü. Araştırmacılar, ofis değerinin pandemi öncesi seviyelerden yüzde 39 düşeceğini tahmin ettiğinden, en azından şehir yönetimleri ve geliştiricilerin daha acil bir şekilde tartıştığı şey bu.
Pek çok bina sahibi için bir felaket gibi görünen şey, bazı eski ofis alanlarını yeni kullanımlara dönüştürmek ve şehir merkezindeki mahalleleri insanların da yaşayabileceği alanlara dönüştürmek için bir fırsat, olası bir katalizör sunuyor, özellikle de Amerika Birleşik Devletleri üç milyondan fazla bir açıkla karşı karşıyayken. evler. Geçen ay New York, Chicago, Philadelphia ve Seattle’dan şehir ve iş dünyası liderleri, Brookings Enstitüsü tarafından düzenlenen ve şehir merkezindeki iş bölgelerinin geleceğini yeniden tasavvur etme konusunda fikir alışverişinde bulunacakları bir dizi toplantı başlattı.
Grubun üyeleri, şehir merkezindeki iş ve barınma payı, emlak kiralama eğilimleri, kamu güvenliği ve şehirlerindeki toplu taşıma yolcu sayısı hakkında veri topluyor. Görev gücü, San Francisco’daki London Breed ve New York’taki Eric Adams gibi belediye başkanları, Bay Adams’ın ifadesiyle, ofis çalışanlarına yapmamaları için yalvarmış olsa da, şehir liderlerinin yaklaşık üç yıldır ürkütücü bir şekilde sessiz olan ticari alanları canlandırmalarına yardımcı olmayı umuyor. “Bütün gün evde pijamalarınla kal.”
New York’ta bir Wall Street. Aşağı Manhattan, ticari bir mahalleyi kısmen meskun bir mahalleye dönüştürme olasılıklarının bir modelini sunuyor. Kredi… The New York Times için Jeenah Moon
Grubu oluşturan Brookings araştırmacısı Tracy Hadden Loh, “Bir zaman makinesi yaratmaya çalışmak açısından iyileşmeye odaklanmıyoruz” dedi.
O boş binaların en azından bir kısmı konut olamaz mı? Özellikle kiraların artmaya devam ettiği ve mevcudiyetin az olduğu şehirlerde bu, tartışılan en ikna edici tekliflerden biridir. Aynı zamanda daha karmaşık fikirlerden biridir.
Çoğu ofis binası, konut alanlarından farklı şekilde düzenlenmiştir. Her 20 fitte bir sütunları, açılmayan pencereleri ve duvardan duvara çok fazla boşlukları olabilir. Ve en önemlisi, ofis gayrimenkulleri tarihsel olarak metrekare başına apartman dairelerinden çok daha pahalı olmuştur.
Hem konut hem de ticari gayrimenkulün sahibi ve işletmecisi olan Bernstein Management’ın CEO’su Josh Bernstein, Washington DC’de yaklaşık 20 ofis binasından sadece birinin konut dönüşümü için iyi bir aday olduğunu söyledi. Bay Bernstein, tek başına dönüşümün kullanılabilir metrekare başına yaklaşık 400 veya 500 dolara mal olabileceğini ve çoğu durumda yeni bir gelişme inşa etmekten daha pahalı olacağını ekledi.
Moody’s’in New York ofisleriyle ilgili yakın tarihli bir analizi, takip ettiği binaların yalnızca yüzde 3’ünün apartman dönüşümü için uygun olduğunu ortaya çıkardı. New York’ta dairelerin ortalama kirası, metrekare başına 55 dolardır ve bu, şu anda ofis mülklerinin yalnızca yüzde 36’sı bu değere veya altına düşüyor – ve bunun da ötesinde, tüm dönüşüm maliyeti var.
Moody’s analistleri, “Ofisten konuta dönüşümler hakkında teori oluşturmak, bunları uygulayıp kâr elde etmekten çok daha kolay,” diye yazdı.
Ancak bazı emlak geliştiricileri, ofis değeri sonunda yeterince düşerse, daha fazla dönüşüm için matematiğin işe yarayabileceğini belirtiyor.
Emlak grubu CBRE’ye göre, 2016 ile 2021 arasında ülke genelinde 218 ofis, yani her yıl yaklaşık 36 ofis başka kullanımlara dönüştürüldü. Dönüşümlerin kabaca yüzde 40’ı çok aileli konutlar içindi ve 13.420 daire yarattı. Bu yıl, ülke çapında şu ana kadar tamamlanan 42 ofis dönüşümü ile hafif bir artış görüldü.
Şehir merkezlerinin geleceğini düşünen bazı insanlar daha da yaratıcı düşünüyor. Bir kukla sanatçısı olan Emma Wiseman, pandemiden hemen önce, yalnızca zımba ve ataç gibi ofis malzemelerinin hayatta kaldığı bir kıyameti konu alan bir korku filmi üzerinde çalışmaya başladı. Sonra ofislerin boş kalmasını ve insanların eve kapanmasını izledi. Şimdi emlak uzmanlarına, New York’un bazı boş binalarını sanatçılar için stüdyolara ve mekanlara dönüştürmesinin ne kadar süreceğini soruyor.
Bayan Wiseman, “Bir amaç için inşa edilen ve sonra kullanılmayan tüm bu şeylerin bir üzüntüsü var” dedi.
Chicago Tribune gazetesinin eski genel merkezi olan Tribune Tower, konut kullanımı için dönüştürüldü. Kredi… Getty Resimleri
Chicago’da, bir ticari kuruluş olan Chicago Loop Alliance’ı yöneten Michael M. Edwards, şehir merkezindeki ofislere dönüşün duraksamasını izliyor. 2020 baharında kendi ofisine geri dönmeye başladı ve caddede tahtalarla kaplı binaların ve boş gökdelenlerin yanından bisikletle geçtiğini hatırladı. Trene bindiğinde sessizliği, onunla işe gidip gelen tüm takım elbiseli iş adamlarının yokluğunu fark etti.
Bay Edwards, şehrin önemli bir iş caddesi olan LaSalle Caddesi boyunca yüzde 30’u uygun fiyatlı 1.000 konut birimi oluşturmak için ofis dönüşümlerini kullanacak olan şehrin geliştirmeye başladığı bir plandan heyecan duyuyor. Bay Edwards, şehir merkezinde yaşayan daha fazla insanla, daha fazla insanın şehir merkezindeki işlerine kolayca gidip gelebileceğini savunuyor.
Şehir merkezine daha fazla konut getirmeye yönelik bu çabanın son zamanlardaki bir trendin parçası olduğuna dikkat çekiyor: Loop şehir merkezinde yaklaşık on yıl önce yaklaşık 13.000 olan yaklaşık 40.000 kişi yaşıyor. Loop’taki apartman daireleri, pandemi öncesine göre daha yüksek kira oranlarıyla kiralanıyor, bu da insanların şehir merkezindeki o koşuşturma içinde yaşamakla ilgilendiğini gösteriyor.
Loop’ta yaşayan Bay Edwards, “Her şeyin ortasındasın,” dedi. “İşe 10 dakikalık yürüme mesafesinde, bu yüzden birdenbire işe gidip gelmek için iki saatlik zamanınız oluyor.”
New York’ta da bazı emlak sahipleri, konut dönüşümüyle ilgili konuşmalar için daha ısrarcı bir şekilde çağrıda bulunuyor. Şirketlerin, emlak firmalarının “kaliteye uçuş” dediği yerde, lüks olanaklara (A Sınıfı alanlar) sahip yeni ofisler aradığını belirtiyorlar. Bu, genellikle 1980’lerden önce inşa edilen ve muhtemelen boş oturması muhtemel olan alt sınıf alanlarda milyonlarca fit kare bırakır.
Aile şirketi ticari ve konut mülklerinin sahibi ve işletmecisi olan Bill Rudin, “Bu binalardan bazıları hayalet binalara dönüşecek” dedi. “Piyasa hepimize yaratıcı, alışılmışın dışında, ancak başarılı olduğu kanıtlanmış başka bir şey yapmamız gerektiğini söylüyor.”
Aşağı Manhattan, ticari bir mahalleyi kısmen meskun bir mahalleye dönüştürme olasılıklarının bir modelini sunuyor. 1990’ların başında mali zorluklarla karşı karşıya kalan New York Eyaleti, eski ofislerin konuta dönüştürülmesini teşvik eden 421-g adlı bir vergi azaltma programını kabul etti. Sonuç olarak, yaklaşık 13 milyon fit kare veya Aşağı Manhattan’ın ofis gayrimenkulünün yüzde 13’ü, 1995 ile 2006 yılları arasında konut alanına dönüştürüldü.
New York belediye başkan yardımcısı ekonomi ve işgücü geliştirmeden sorumlu Maria Torres-Springer bir röportajda, “Daha önce burada bulunduk,” dedi ve Vali Kathy Hochul ve Belediye Başkanı Adams’ın bu ay ofis dönüşümlerini teşvik etmek için eyalet yasasında değişiklikler önerdiğine dikkat çekti. Konut. “Elimizin üstüne oturmuyoruz.”
Ancak Bayan Torres-Springer, ofis dönüşümlerinin yavaş ve uzun bir süreç olacağını ekledi. “Bir binanın dönüştürülmesi için pek çok şeyin hizalanması gerekiyor” dedi. “Gerçek şu ki, son on yılda ana iş bölgelerimizdeki birkaç bin birim dönüştürüldü.”
Downtown Alliance’ın eski başkanı Carl Weisbrod gibi Aşağı Manhattan’ın dönüşümüne en çok dahil olan New York liderlerinden bazıları, yasanın şu anda akıllara gelen uygun fiyatlı konut yaratılmasını gerektirmediğini belirtti. şehir ve devlet.
Philadelphia, New York City’nin teşvikiyle 1997’de kendi vergi azaltma programını kabul etti ve 2000’de genişletti. Program, 180 bina dönüşümüne ve şehir merkezinde yaşayan insan sayısında yüzde 55 artışa yol açtı.
Philadelphia’nın ekonomik büyümesi, New York ve San Francisco gibi yerlerle karşılaştırıldığında son yıllarda yavaştı, ancak Philadelphia’nın Merkez Şehir Bölgesi başkanı Paul Levy’ye göre, bu yıl büyük şehirler vergi indirim programını öğrenmekle ilgilendiklerini ifade ettiler.
“Uzun süre sürünün arkasında kalmış bir kaplumbağayız” dedi. “Ama birdenbire kullanılmayan ofis binaları olan bir sürü bitkin tavşan belirdi.”
Artık daha fazla bina sahibi, ofisten konuta dönüşümü kolaylaştıracak teşvikler oluşturmak için hükümetleri kışkırtıyor. Örneğin, Washington’daki Bay Bernstein, ofis değerleri düştükçe ve boş yerler arttıkça, konut ve diğer kullanımlara dönüşüm ihtiyacı hakkında seçilmiş yetkililerle görüştüğünü söyledi.
2019 verilerine göre Washington, son yirmi yılda konuta dönüştürülen yalnızca 11 ofis gördü ve o sırada beş ofis daha yapım aşamasındaydı. Bay Bernstein’ın şirketi daha geçen ay 1960’lardan kalma bir ofis binası satın aldı ve onu hibrit bir otel ve apartmana dönüştürmeyi planlıyor.
Bay Bernstein, “Oturduğum yerden, bu ağır çekim bir tren kazası,” dedi. “Bir krizin boşa gitmesine izin vermeyin. DC ve diğer şehirlerin şehir merkezlerini yeniden tasarlama fırsatı var, ancak bunun kamu teşvikleri olmadan gerçekleşeceğini düşünmüyorum.”
Bu, hayaletimsi bir sessizlik içinde oturan binlerce eski kabin, konferans odası, kiler ve kafeterya demek. Bu, iki yatak odalı dairelere, büyük kutu perakendecilere, butik otellere, toplum kolej sınıflarına ve hatta sanatçılar için stüdyolara dönüştürülebilecek çok büyük miktarda boş alan – pazarın yaklaşık yüzde 13’ü. Araştırmacılar, ofis değerinin pandemi öncesi seviyelerden yüzde 39 düşeceğini tahmin ettiğinden, en azından şehir yönetimleri ve geliştiricilerin daha acil bir şekilde tartıştığı şey bu.
Pek çok bina sahibi için bir felaket gibi görünen şey, bazı eski ofis alanlarını yeni kullanımlara dönüştürmek ve şehir merkezindeki mahalleleri insanların da yaşayabileceği alanlara dönüştürmek için bir fırsat, olası bir katalizör sunuyor, özellikle de Amerika Birleşik Devletleri üç milyondan fazla bir açıkla karşı karşıyayken. evler. Geçen ay New York, Chicago, Philadelphia ve Seattle’dan şehir ve iş dünyası liderleri, Brookings Enstitüsü tarafından düzenlenen ve şehir merkezindeki iş bölgelerinin geleceğini yeniden tasavvur etme konusunda fikir alışverişinde bulunacakları bir dizi toplantı başlattı.
Grubun üyeleri, şehir merkezindeki iş ve barınma payı, emlak kiralama eğilimleri, kamu güvenliği ve şehirlerindeki toplu taşıma yolcu sayısı hakkında veri topluyor. Görev gücü, San Francisco’daki London Breed ve New York’taki Eric Adams gibi belediye başkanları, Bay Adams’ın ifadesiyle, ofis çalışanlarına yapmamaları için yalvarmış olsa da, şehir liderlerinin yaklaşık üç yıldır ürkütücü bir şekilde sessiz olan ticari alanları canlandırmalarına yardımcı olmayı umuyor. “Bütün gün evde pijamalarınla kal.”
New York’ta bir Wall Street. Aşağı Manhattan, ticari bir mahalleyi kısmen meskun bir mahalleye dönüştürme olasılıklarının bir modelini sunuyor. Kredi… The New York Times için Jeenah Moon
Grubu oluşturan Brookings araştırmacısı Tracy Hadden Loh, “Bir zaman makinesi yaratmaya çalışmak açısından iyileşmeye odaklanmıyoruz” dedi.
O boş binaların en azından bir kısmı konut olamaz mı? Özellikle kiraların artmaya devam ettiği ve mevcudiyetin az olduğu şehirlerde bu, tartışılan en ikna edici tekliflerden biridir. Aynı zamanda daha karmaşık fikirlerden biridir.
Çoğu ofis binası, konut alanlarından farklı şekilde düzenlenmiştir. Her 20 fitte bir sütunları, açılmayan pencereleri ve duvardan duvara çok fazla boşlukları olabilir. Ve en önemlisi, ofis gayrimenkulleri tarihsel olarak metrekare başına apartman dairelerinden çok daha pahalı olmuştur.
Hem konut hem de ticari gayrimenkulün sahibi ve işletmecisi olan Bernstein Management’ın CEO’su Josh Bernstein, Washington DC’de yaklaşık 20 ofis binasından sadece birinin konut dönüşümü için iyi bir aday olduğunu söyledi. Bay Bernstein, tek başına dönüşümün kullanılabilir metrekare başına yaklaşık 400 veya 500 dolara mal olabileceğini ve çoğu durumda yeni bir gelişme inşa etmekten daha pahalı olacağını ekledi.
Moody’s’in New York ofisleriyle ilgili yakın tarihli bir analizi, takip ettiği binaların yalnızca yüzde 3’ünün apartman dönüşümü için uygun olduğunu ortaya çıkardı. New York’ta dairelerin ortalama kirası, metrekare başına 55 dolardır ve bu, şu anda ofis mülklerinin yalnızca yüzde 36’sı bu değere veya altına düşüyor – ve bunun da ötesinde, tüm dönüşüm maliyeti var.
Moody’s analistleri, “Ofisten konuta dönüşümler hakkında teori oluşturmak, bunları uygulayıp kâr elde etmekten çok daha kolay,” diye yazdı.
Ancak bazı emlak geliştiricileri, ofis değeri sonunda yeterince düşerse, daha fazla dönüşüm için matematiğin işe yarayabileceğini belirtiyor.
Emlak grubu CBRE’ye göre, 2016 ile 2021 arasında ülke genelinde 218 ofis, yani her yıl yaklaşık 36 ofis başka kullanımlara dönüştürüldü. Dönüşümlerin kabaca yüzde 40’ı çok aileli konutlar içindi ve 13.420 daire yarattı. Bu yıl, ülke çapında şu ana kadar tamamlanan 42 ofis dönüşümü ile hafif bir artış görüldü.
Şehir merkezlerinin geleceğini düşünen bazı insanlar daha da yaratıcı düşünüyor. Bir kukla sanatçısı olan Emma Wiseman, pandemiden hemen önce, yalnızca zımba ve ataç gibi ofis malzemelerinin hayatta kaldığı bir kıyameti konu alan bir korku filmi üzerinde çalışmaya başladı. Sonra ofislerin boş kalmasını ve insanların eve kapanmasını izledi. Şimdi emlak uzmanlarına, New York’un bazı boş binalarını sanatçılar için stüdyolara ve mekanlara dönüştürmesinin ne kadar süreceğini soruyor.
Bayan Wiseman, “Bir amaç için inşa edilen ve sonra kullanılmayan tüm bu şeylerin bir üzüntüsü var” dedi.
Chicago Tribune gazetesinin eski genel merkezi olan Tribune Tower, konut kullanımı için dönüştürüldü. Kredi… Getty Resimleri
Chicago’da, bir ticari kuruluş olan Chicago Loop Alliance’ı yöneten Michael M. Edwards, şehir merkezindeki ofislere dönüşün duraksamasını izliyor. 2020 baharında kendi ofisine geri dönmeye başladı ve caddede tahtalarla kaplı binaların ve boş gökdelenlerin yanından bisikletle geçtiğini hatırladı. Trene bindiğinde sessizliği, onunla işe gidip gelen tüm takım elbiseli iş adamlarının yokluğunu fark etti.
Bay Edwards, şehrin önemli bir iş caddesi olan LaSalle Caddesi boyunca yüzde 30’u uygun fiyatlı 1.000 konut birimi oluşturmak için ofis dönüşümlerini kullanacak olan şehrin geliştirmeye başladığı bir plandan heyecan duyuyor. Bay Edwards, şehir merkezinde yaşayan daha fazla insanla, daha fazla insanın şehir merkezindeki işlerine kolayca gidip gelebileceğini savunuyor.
Şehir merkezine daha fazla konut getirmeye yönelik bu çabanın son zamanlardaki bir trendin parçası olduğuna dikkat çekiyor: Loop şehir merkezinde yaklaşık on yıl önce yaklaşık 13.000 olan yaklaşık 40.000 kişi yaşıyor. Loop’taki apartman daireleri, pandemi öncesine göre daha yüksek kira oranlarıyla kiralanıyor, bu da insanların şehir merkezindeki o koşuşturma içinde yaşamakla ilgilendiğini gösteriyor.
Loop’ta yaşayan Bay Edwards, “Her şeyin ortasındasın,” dedi. “İşe 10 dakikalık yürüme mesafesinde, bu yüzden birdenbire işe gidip gelmek için iki saatlik zamanınız oluyor.”
New York’ta da bazı emlak sahipleri, konut dönüşümüyle ilgili konuşmalar için daha ısrarcı bir şekilde çağrıda bulunuyor. Şirketlerin, emlak firmalarının “kaliteye uçuş” dediği yerde, lüks olanaklara (A Sınıfı alanlar) sahip yeni ofisler aradığını belirtiyorlar. Bu, genellikle 1980’lerden önce inşa edilen ve muhtemelen boş oturması muhtemel olan alt sınıf alanlarda milyonlarca fit kare bırakır.
Aile şirketi ticari ve konut mülklerinin sahibi ve işletmecisi olan Bill Rudin, “Bu binalardan bazıları hayalet binalara dönüşecek” dedi. “Piyasa hepimize yaratıcı, alışılmışın dışında, ancak başarılı olduğu kanıtlanmış başka bir şey yapmamız gerektiğini söylüyor.”
Aşağı Manhattan, ticari bir mahalleyi kısmen meskun bir mahalleye dönüştürme olasılıklarının bir modelini sunuyor. 1990’ların başında mali zorluklarla karşı karşıya kalan New York Eyaleti, eski ofislerin konuta dönüştürülmesini teşvik eden 421-g adlı bir vergi azaltma programını kabul etti. Sonuç olarak, yaklaşık 13 milyon fit kare veya Aşağı Manhattan’ın ofis gayrimenkulünün yüzde 13’ü, 1995 ile 2006 yılları arasında konut alanına dönüştürüldü.
New York belediye başkan yardımcısı ekonomi ve işgücü geliştirmeden sorumlu Maria Torres-Springer bir röportajda, “Daha önce burada bulunduk,” dedi ve Vali Kathy Hochul ve Belediye Başkanı Adams’ın bu ay ofis dönüşümlerini teşvik etmek için eyalet yasasında değişiklikler önerdiğine dikkat çekti. Konut. “Elimizin üstüne oturmuyoruz.”
Ancak Bayan Torres-Springer, ofis dönüşümlerinin yavaş ve uzun bir süreç olacağını ekledi. “Bir binanın dönüştürülmesi için pek çok şeyin hizalanması gerekiyor” dedi. “Gerçek şu ki, son on yılda ana iş bölgelerimizdeki birkaç bin birim dönüştürüldü.”
Downtown Alliance’ın eski başkanı Carl Weisbrod gibi Aşağı Manhattan’ın dönüşümüne en çok dahil olan New York liderlerinden bazıları, yasanın şu anda akıllara gelen uygun fiyatlı konut yaratılmasını gerektirmediğini belirtti. şehir ve devlet.
Philadelphia, New York City’nin teşvikiyle 1997’de kendi vergi azaltma programını kabul etti ve 2000’de genişletti. Program, 180 bina dönüşümüne ve şehir merkezinde yaşayan insan sayısında yüzde 55 artışa yol açtı.
Philadelphia’nın ekonomik büyümesi, New York ve San Francisco gibi yerlerle karşılaştırıldığında son yıllarda yavaştı, ancak Philadelphia’nın Merkez Şehir Bölgesi başkanı Paul Levy’ye göre, bu yıl büyük şehirler vergi indirim programını öğrenmekle ilgilendiklerini ifade ettiler.
“Uzun süre sürünün arkasında kalmış bir kaplumbağayız” dedi. “Ama birdenbire kullanılmayan ofis binaları olan bir sürü bitkin tavşan belirdi.”
Artık daha fazla bina sahibi, ofisten konuta dönüşümü kolaylaştıracak teşvikler oluşturmak için hükümetleri kışkırtıyor. Örneğin, Washington’daki Bay Bernstein, ofis değerleri düştükçe ve boş yerler arttıkça, konut ve diğer kullanımlara dönüşüm ihtiyacı hakkında seçilmiş yetkililerle görüştüğünü söyledi.
2019 verilerine göre Washington, son yirmi yılda konuta dönüştürülen yalnızca 11 ofis gördü ve o sırada beş ofis daha yapım aşamasındaydı. Bay Bernstein’ın şirketi daha geçen ay 1960’lardan kalma bir ofis binası satın aldı ve onu hibrit bir otel ve apartmana dönüştürmeyi planlıyor.
Bay Bernstein, “Oturduğum yerden, bu ağır çekim bir tren kazası,” dedi. “Bir krizin boşa gitmesine izin vermeyin. DC ve diğer şehirlerin şehir merkezlerini yeniden tasarlama fırsatı var, ancak bunun kamu teşvikleri olmadan gerçekleşeceğini düşünmüyorum.”