Yüksek enflasyon genellikle yüksek kaygı anlamına gelir; bu nedenle birçok Amerikalı, en temel, en insani ihtiyaçlarından birinin maliyetine kilitlenmeye çalışıyor: bir ev.
Ancak konut fiyatları zaten yüksek seviyelerdeyken ve ipotek oranları hızla artarken, birçok alıcı daha hazır olmadan veya durumun daha da kötüleşeceğinden korktukları için harekete geçme eğiliminde olabilir.
Georgetown Üniversitesi McDonough School of Business’ta tüketicilerin finansal karar verme sürecini inceleyen doçent olan Simon Blanchard, “Her şeyin belirsiz olmasının psikolojik bir baskısı var” dedi. Bu da konut gibi bir ihtiyacı somut hale getirebilir” dedi.
“Şimdiye odaklanıp bütçenin bu kısmına kilitlenmek kulağa rahatlatıcı gelebilir,” dedi. “Tehlike, daha sonra için yetersiz esneklik bırakarak kırılganlık yaratabilmenizdir.”
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, mevcut evlerin ulusal medyan fiyatı Mart ayında bir yıl önceki 326.300 dolardan yüzde 15 artarak 375.300 dolardı. Freddie Mac’e göre, 30 yıllık sabit ipotek oranları Perşembe günü sona eren hafta için bir yıl önce yüzde 2.98’den yüzde 5.10’a yükseldi.
Bu, olası alıcıların ne kadarını karşılayabileceğini ciddi şekilde aşındırdı: Ortalama ev için yüzde 10’luk bir peşinatla, tipik aylık ipotek ödemesi, bir yıl önceki 1.235 dolardan yüzde 49 artarak 1.834 dolara yükseldi. hem daha yüksek fiyatlar hem de oranlar dikkate alınır. Ve buna emlak vergileri, ev sahibi sigortası ve ipotek sigortası gibi, genellikle yüzde 20’den az peşinatlarda gerekli olan diğer pazarlık konusu olmayanlar dahil değildir.
Enflasyon 40 yılın zirvesindeyken ve hemen hemen her şeyin maliyeti yükselirken, bazı alıcıların agresif bir şekilde fiyatları yükseltmesine ve ev incelemesi gibi temel önlemleri atlamasına neden olan mantıksızlığa kapılmak çok kolay.
“Şu anda bir kıtlık zihniyeti var,” dedi Bristol, RI’deki genç aileler için mali planlayıcı Jake Northrup, kendisinin ve karısının bir satın alma öncesi bir yıl beklemeye ve daha fazla biriktirmeye karar verdiğini söyledi. kendi evleri.
Bazı potansiyel alıcılar da aynı şeyi yapıyor – ipotek başvuruları son zamanlarda yavaşladı – ancak ülkenin kronik olarak düşük konut arzı nedeniyle pazar son derece rekabetçi olmaya devam ediyor. Bu, hatalı varsayımlara ve kötü yargılara yol açabilir.
Bu nedenle, açık hava devresine başlamadan önce, sadece ne kadar harcayabileceğinizi değil, ne kadar harcayabileceğinizi değerlendirmenin zamanı geldi. harcamalı – ve yolun aşağısındaki olası maliyetler.
Kronik bir arz sıkıntısı, alıcılar için rekabetçi bir konut piyasasına katkıda bulundu. Kredi… The New York Times için Taiyr Irvine
Bütçe incelemesi yapın.
Listeleri taramaya başlamadan önce, neleri karşılayabileceğinizi ve farklı fiyat noktalarının tasarruf etme ve başka yerlerde harcama yapma yeteneğinizi nasıl etkileyeceğini sağlam bir şekilde anlamanıza yardımcı olur.
Bazı finans uzmanları geriye doğru çalışmayı öneriyor: Asgarî bir tasarruf oranı varsayın – örneğin emeklilik, üniversite tasarrufları ve diğer hedefler için yüzde 15 veya 20 – ve bir elektronik tablodaki diğer tüm tekrar eden borçları ve harcamaları hesaba katın. Ardından, diğer her şeyi nasıl etkileyeceğini görmek için farklı ev fiyatlarıyla oynayın.
“Doğru ipotek tutarı, önceden onaylandığınız miktar değil, karşılayabileceğiniz miktardır” dedi, mali planlamacı Bay Northrup. “İnsanlar bir ev satın alırken gördüğüm 1 numaralı hata, finansal hayatlarının diğer alanlarının nasıl etkileneceğini tam olarak anlamamaktır.”
Uygun fiyatlı olan nedir? Cevap hane, gelir, aile büyüklüğü ve diğer faktörlere göre açıkça değişecektir.
Devlet konut yetkilileri, uzun süredir brüt gelirin yüzde 30’undan fazlasını konutlara harcamayı külfetli olarak görüyorlardı – 1920’lerde temel kural haline gelen “bir aylık kira için bir haftalık ücretten” kaynaklanan bir rakam. Bu standart daha sonra ulusal konut politikasına bir sınır olarak kazındı – düşük gelirli haneler gelirlerinin dörtte birinden fazlasını toplu konut için temettü etmeyecekti, bu tavan 1981’de yüzde 30’a çıkarıldı.
Bazı finansal planlamacılar benzer bir kaba başlangıç noktası kullanabilir: Brüt gelirinizin yüzde 28’inden fazlasını tüm konut harcamalarınız (ipotek ödemeleri, emlak vergileri, sigorta) ve ek 1 onarım ve bakım için ayrılan yüzde 2’ye.
Ancak bu herkes için işe yaramaz, özellikle de bu dar alanlarda kiralık ev bulmanın genellikle zor olduğu yüksek maliyetli metropol alanlarda.
Fiduciary Financial Advisors’ın kıdemli mali danışmanı Tom Blower, “Aylık giderlerinizin tümünü hesaba katın ve konut için ne kadar harcamak istediğinize gerçekten karar verin” dedi. “Bir müşteriyi asla her ay ne kadar harcayacağını belirlemek için gelir yüzdesini kesinlikle takip etmeye teşvik etmem. Temel kurallar, yönergelerdir ve dikkate alınması gereken bir şeydir, ancak her şeyin sonu değil, her şey demektir.”
Beklentilerinizi ayarlayın.
Faiz oranlarındaki artış, birçok insanın fiyat aralıklarını çok fazla dizginlemek zorunda kaldığı anlamına gelir. 125.000 dolar kazanan ve yüzde 20’sini yatırmak ve brüt gelirinin yüzde 28’inden fazlasını – kabaca 35.000 dolar – konutlara ayırmak isteyen bir aile, faiz oranı yüzde 3 olduğunda 465.000 dolarlık bir evi rahatlıkla karşılayabilirdi. Boston’daki Beyond Your Hammock’un kurucusu ve mali planlayıcısı Eric Roberge’e göre, yüzde 5’te bu rakam 405.000 dolara düşüyor. Hesaplaması emlak vergileri, bakım ve sigortayı hesaba kattı.
Genellikle hane gelirinin muhafazakar bir payının – yüzde 23’ten fazla olmamak üzere – konutlara tahsis edilmesini önerir, ancak bunun birçok yerde zor olduğunu kabul eder. Bay Roberge, “Alınabilirlik hesaplamamız değişmiyor,” dedi. “Ancak, oranlardaki büyük artış, aslında uygun olanı değiştiriyor.”
Başka hususlar da var. Birçok Amerikalı şehirlerden banliyölerdeki daha geniş alanlara taşınırken, örneğin o evi işletmek ve döşemenin ne kadara mal olacağını veya ulaşım için ne kadar ekstra harcamanız gerektiğini de düşünmeniz gerekecek.
Tedarik zinciri sorunları, büyük onarımlara ihtiyaç duyan evlerin cazibesini azaltabilecek malzeme maliyetlerini yükseltiyor. Kredi… The New York Times için Parker Michels-Boyce
Sabitleyici üst ve diğer gizli maliyetlere dikkat edin.
İdeal olmayan şekle sahip mülkler, biraz para biriktirmeyi umut edenleri cezbediyor, ancak tedarik zinciri sorunları ve diğer sorunlar bunu daha da zorlaştırıyor.
“Son zamanlarda önemli iyileştirmelere ihtiyaç duyan evleri satın alarak karşılanabilirlik sorununu kısmen aşmaya çalışan müşterilerim var” diyor finansal planlamacı ve kurucu Melissa Walsh Sarasota, Fla’daki Clarity Financial Design’dan “Müteahhit bulmak zor olduğundan ve malzeme fiyatları hızlı bir şekilde arttığından, bu müşteriler bir tamirci-üst satın almanın birkaç yıl önceki pazarlık olmayabileceğini görüyorlar. ”
Bir kenara bol miktarda nakit ayırmayı öneriyor – iki müşterisinin bu yıl yenileme için ilk tahminlerinin iki katından fazlasını harcamasını sağladı.
Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğe dikkatle yaklaşın.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler, genellikle üç veya beş yıllık belirli bir süre için sabit oranlı ipoteklerden daha düşük oranlar taşır. Bundan sonra, geçerli orana sıfırlanırlar, ardından genellikle her yıl bir programa göre değişirler.
Freddie Mac’e göre, ilk beş yıl için sabitlenen ve sonraki her yıl değişen 5/1 oranında ayarlanabilir ipotek için ortalama faiz oranı, Perşembe günü sona eren hafta için yüzde 3.78 idi. Geçen yıl yüzde 2.64 idi.
Daha fazla alıcı ayarlanabilir oranlı ipotekleri düşünüyor: 22 Nisan’da sona eren hafta için tüm ipotek başvurularının yüzde 9’undan fazlasını oluşturdular, üç ay önceki payı ikiye katladı ve Mortgage Bankacıları 2019’dan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Dernek dedi.
Ama kesinlikle herkes için değiller. Denver’daki Reed Mortgage başkanı Kevin Iverson, “Tipik borçlu, mülkte uzun süre kalmayı beklemeyen biridir” dedi.
Mortgage oranınız değişmeden önce satacağınızı biliyorsanız, uygun bir kredi olabilir. Ancak beş yıl içinde oranların nasıl görüneceğine dair hiçbir şey yok ve daha yüksek oranların ani darbesi, 2008 mali krizi sırasında birçok borçluyu eşiğin eşiğine getirdi (ancak bugünün ARM’leri genellikle o zamanlar satılan ürünlerden daha güvenli olsa da).
Genellikle tipik tüketici korumalarından yoksun olan alternatif finansmana – senet için sözleşme düzenlemeleri ve düzenli olarak imal edilmiş evler satın almak için kullanılan “chattel” kredilerine karşı daha da dikkatli olun.
Diğer her şeyi unutmayın.
Sadece bir eve girmenin maliyeti yakın vadede en acı verici olabilir, ancak daha sonra diğer masraflar da aynı derecede çetrefilli olabilir.
Fannie Mae ekonomistlerinin yakın tarihli bir makalesi, tipik olarak yedi yıllık bir ev sahipliği yaşam döngüsü boyunca ortaya çıkan maliyetleri analiz etti ve en büyük katkı sağlayanların ipotek dışında hemen hemen her şeyi içerdiğini buldu. Ekonomistlere göre, diğer devam eden harcamalar – kamu hizmetleri, emlak vergileri ve ev tadilatları – birlikte borçlunun maliyetlerinin kabaca yarısını oluştururken, işlem giderlerinin yüzde 20 olduğunu buldu.
Ortalama ilk kez ev alan 36 yaşında aylık 7,453 dolar gelirle 2020 kredisini kullandılar ve yüzde 11 peşinatla 291.139 dolara ev aldılar. Asıl ipotek – ana kredi tutarının geri ödenmesi hariç – bu yedi yıllık süre boyunca toplam maliyetlere yaklaşık yüzde 30 katkıda bulunur.
Onların çıkarımları: “Borçlanma, bir ev sahibi olmanın maliyetinin büyük bir parçasıdır, ancak bu maliyet genellikle kamu hizmetleri, emlak vergileri, ev onarımları ve çeşitli taraflara satın almak ve satmak için ödenen bir kerelik ücretler tarafından gölgelenir. bir ev.”
Ancak konut fiyatları zaten yüksek seviyelerdeyken ve ipotek oranları hızla artarken, birçok alıcı daha hazır olmadan veya durumun daha da kötüleşeceğinden korktukları için harekete geçme eğiliminde olabilir.
Georgetown Üniversitesi McDonough School of Business’ta tüketicilerin finansal karar verme sürecini inceleyen doçent olan Simon Blanchard, “Her şeyin belirsiz olmasının psikolojik bir baskısı var” dedi. Bu da konut gibi bir ihtiyacı somut hale getirebilir” dedi.
“Şimdiye odaklanıp bütçenin bu kısmına kilitlenmek kulağa rahatlatıcı gelebilir,” dedi. “Tehlike, daha sonra için yetersiz esneklik bırakarak kırılganlık yaratabilmenizdir.”
Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, mevcut evlerin ulusal medyan fiyatı Mart ayında bir yıl önceki 326.300 dolardan yüzde 15 artarak 375.300 dolardı. Freddie Mac’e göre, 30 yıllık sabit ipotek oranları Perşembe günü sona eren hafta için bir yıl önce yüzde 2.98’den yüzde 5.10’a yükseldi.
Bu, olası alıcıların ne kadarını karşılayabileceğini ciddi şekilde aşındırdı: Ortalama ev için yüzde 10’luk bir peşinatla, tipik aylık ipotek ödemesi, bir yıl önceki 1.235 dolardan yüzde 49 artarak 1.834 dolara yükseldi. hem daha yüksek fiyatlar hem de oranlar dikkate alınır. Ve buna emlak vergileri, ev sahibi sigortası ve ipotek sigortası gibi, genellikle yüzde 20’den az peşinatlarda gerekli olan diğer pazarlık konusu olmayanlar dahil değildir.
Enflasyon 40 yılın zirvesindeyken ve hemen hemen her şeyin maliyeti yükselirken, bazı alıcıların agresif bir şekilde fiyatları yükseltmesine ve ev incelemesi gibi temel önlemleri atlamasına neden olan mantıksızlığa kapılmak çok kolay.
“Şu anda bir kıtlık zihniyeti var,” dedi Bristol, RI’deki genç aileler için mali planlayıcı Jake Northrup, kendisinin ve karısının bir satın alma öncesi bir yıl beklemeye ve daha fazla biriktirmeye karar verdiğini söyledi. kendi evleri.
Bazı potansiyel alıcılar da aynı şeyi yapıyor – ipotek başvuruları son zamanlarda yavaşladı – ancak ülkenin kronik olarak düşük konut arzı nedeniyle pazar son derece rekabetçi olmaya devam ediyor. Bu, hatalı varsayımlara ve kötü yargılara yol açabilir.
Bu nedenle, açık hava devresine başlamadan önce, sadece ne kadar harcayabileceğinizi değil, ne kadar harcayabileceğinizi değerlendirmenin zamanı geldi. harcamalı – ve yolun aşağısındaki olası maliyetler.
Kronik bir arz sıkıntısı, alıcılar için rekabetçi bir konut piyasasına katkıda bulundu. Kredi… The New York Times için Taiyr Irvine
Bütçe incelemesi yapın.
Listeleri taramaya başlamadan önce, neleri karşılayabileceğinizi ve farklı fiyat noktalarının tasarruf etme ve başka yerlerde harcama yapma yeteneğinizi nasıl etkileyeceğini sağlam bir şekilde anlamanıza yardımcı olur.
Bazı finans uzmanları geriye doğru çalışmayı öneriyor: Asgarî bir tasarruf oranı varsayın – örneğin emeklilik, üniversite tasarrufları ve diğer hedefler için yüzde 15 veya 20 – ve bir elektronik tablodaki diğer tüm tekrar eden borçları ve harcamaları hesaba katın. Ardından, diğer her şeyi nasıl etkileyeceğini görmek için farklı ev fiyatlarıyla oynayın.
“Doğru ipotek tutarı, önceden onaylandığınız miktar değil, karşılayabileceğiniz miktardır” dedi, mali planlamacı Bay Northrup. “İnsanlar bir ev satın alırken gördüğüm 1 numaralı hata, finansal hayatlarının diğer alanlarının nasıl etkileneceğini tam olarak anlamamaktır.”
Uygun fiyatlı olan nedir? Cevap hane, gelir, aile büyüklüğü ve diğer faktörlere göre açıkça değişecektir.
Devlet konut yetkilileri, uzun süredir brüt gelirin yüzde 30’undan fazlasını konutlara harcamayı külfetli olarak görüyorlardı – 1920’lerde temel kural haline gelen “bir aylık kira için bir haftalık ücretten” kaynaklanan bir rakam. Bu standart daha sonra ulusal konut politikasına bir sınır olarak kazındı – düşük gelirli haneler gelirlerinin dörtte birinden fazlasını toplu konut için temettü etmeyecekti, bu tavan 1981’de yüzde 30’a çıkarıldı.
Bazı finansal planlamacılar benzer bir kaba başlangıç noktası kullanabilir: Brüt gelirinizin yüzde 28’inden fazlasını tüm konut harcamalarınız (ipotek ödemeleri, emlak vergileri, sigorta) ve ek 1 onarım ve bakım için ayrılan yüzde 2’ye.
Ancak bu herkes için işe yaramaz, özellikle de bu dar alanlarda kiralık ev bulmanın genellikle zor olduğu yüksek maliyetli metropol alanlarda.
Fiduciary Financial Advisors’ın kıdemli mali danışmanı Tom Blower, “Aylık giderlerinizin tümünü hesaba katın ve konut için ne kadar harcamak istediğinize gerçekten karar verin” dedi. “Bir müşteriyi asla her ay ne kadar harcayacağını belirlemek için gelir yüzdesini kesinlikle takip etmeye teşvik etmem. Temel kurallar, yönergelerdir ve dikkate alınması gereken bir şeydir, ancak her şeyin sonu değil, her şey demektir.”
Beklentilerinizi ayarlayın.
Faiz oranlarındaki artış, birçok insanın fiyat aralıklarını çok fazla dizginlemek zorunda kaldığı anlamına gelir. 125.000 dolar kazanan ve yüzde 20’sini yatırmak ve brüt gelirinin yüzde 28’inden fazlasını – kabaca 35.000 dolar – konutlara ayırmak isteyen bir aile, faiz oranı yüzde 3 olduğunda 465.000 dolarlık bir evi rahatlıkla karşılayabilirdi. Boston’daki Beyond Your Hammock’un kurucusu ve mali planlayıcısı Eric Roberge’e göre, yüzde 5’te bu rakam 405.000 dolara düşüyor. Hesaplaması emlak vergileri, bakım ve sigortayı hesaba kattı.
Genellikle hane gelirinin muhafazakar bir payının – yüzde 23’ten fazla olmamak üzere – konutlara tahsis edilmesini önerir, ancak bunun birçok yerde zor olduğunu kabul eder. Bay Roberge, “Alınabilirlik hesaplamamız değişmiyor,” dedi. “Ancak, oranlardaki büyük artış, aslında uygun olanı değiştiriyor.”
Başka hususlar da var. Birçok Amerikalı şehirlerden banliyölerdeki daha geniş alanlara taşınırken, örneğin o evi işletmek ve döşemenin ne kadara mal olacağını veya ulaşım için ne kadar ekstra harcamanız gerektiğini de düşünmeniz gerekecek.
Tedarik zinciri sorunları, büyük onarımlara ihtiyaç duyan evlerin cazibesini azaltabilecek malzeme maliyetlerini yükseltiyor. Kredi… The New York Times için Parker Michels-Boyce
Sabitleyici üst ve diğer gizli maliyetlere dikkat edin.
İdeal olmayan şekle sahip mülkler, biraz para biriktirmeyi umut edenleri cezbediyor, ancak tedarik zinciri sorunları ve diğer sorunlar bunu daha da zorlaştırıyor.
“Son zamanlarda önemli iyileştirmelere ihtiyaç duyan evleri satın alarak karşılanabilirlik sorununu kısmen aşmaya çalışan müşterilerim var” diyor finansal planlamacı ve kurucu Melissa Walsh Sarasota, Fla’daki Clarity Financial Design’dan “Müteahhit bulmak zor olduğundan ve malzeme fiyatları hızlı bir şekilde arttığından, bu müşteriler bir tamirci-üst satın almanın birkaç yıl önceki pazarlık olmayabileceğini görüyorlar. ”
Bir kenara bol miktarda nakit ayırmayı öneriyor – iki müşterisinin bu yıl yenileme için ilk tahminlerinin iki katından fazlasını harcamasını sağladı.
Ayarlanabilir oranlı bir ipoteğe dikkatle yaklaşın.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler, genellikle üç veya beş yıllık belirli bir süre için sabit oranlı ipoteklerden daha düşük oranlar taşır. Bundan sonra, geçerli orana sıfırlanırlar, ardından genellikle her yıl bir programa göre değişirler.
Freddie Mac’e göre, ilk beş yıl için sabitlenen ve sonraki her yıl değişen 5/1 oranında ayarlanabilir ipotek için ortalama faiz oranı, Perşembe günü sona eren hafta için yüzde 3.78 idi. Geçen yıl yüzde 2.64 idi.
Daha fazla alıcı ayarlanabilir oranlı ipotekleri düşünüyor: 22 Nisan’da sona eren hafta için tüm ipotek başvurularının yüzde 9’undan fazlasını oluşturdular, üç ay önceki payı ikiye katladı ve Mortgage Bankacıları 2019’dan bu yana en yüksek seviyeye ulaştı. Dernek dedi.
Ama kesinlikle herkes için değiller. Denver’daki Reed Mortgage başkanı Kevin Iverson, “Tipik borçlu, mülkte uzun süre kalmayı beklemeyen biridir” dedi.
Mortgage oranınız değişmeden önce satacağınızı biliyorsanız, uygun bir kredi olabilir. Ancak beş yıl içinde oranların nasıl görüneceğine dair hiçbir şey yok ve daha yüksek oranların ani darbesi, 2008 mali krizi sırasında birçok borçluyu eşiğin eşiğine getirdi (ancak bugünün ARM’leri genellikle o zamanlar satılan ürünlerden daha güvenli olsa da).
Genellikle tipik tüketici korumalarından yoksun olan alternatif finansmana – senet için sözleşme düzenlemeleri ve düzenli olarak imal edilmiş evler satın almak için kullanılan “chattel” kredilerine karşı daha da dikkatli olun.
Diğer her şeyi unutmayın.
Sadece bir eve girmenin maliyeti yakın vadede en acı verici olabilir, ancak daha sonra diğer masraflar da aynı derecede çetrefilli olabilir.
Fannie Mae ekonomistlerinin yakın tarihli bir makalesi, tipik olarak yedi yıllık bir ev sahipliği yaşam döngüsü boyunca ortaya çıkan maliyetleri analiz etti ve en büyük katkı sağlayanların ipotek dışında hemen hemen her şeyi içerdiğini buldu. Ekonomistlere göre, diğer devam eden harcamalar – kamu hizmetleri, emlak vergileri ve ev tadilatları – birlikte borçlunun maliyetlerinin kabaca yarısını oluştururken, işlem giderlerinin yüzde 20 olduğunu buldu.
Ortalama ilk kez ev alan 36 yaşında aylık 7,453 dolar gelirle 2020 kredisini kullandılar ve yüzde 11 peşinatla 291.139 dolara ev aldılar. Asıl ipotek – ana kredi tutarının geri ödenmesi hariç – bu yedi yıllık süre boyunca toplam maliyetlere yaklaşık yüzde 30 katkıda bulunur.
Onların çıkarımları: “Borçlanma, bir ev sahibi olmanın maliyetinin büyük bir parçasıdır, ancak bu maliyet genellikle kamu hizmetleri, emlak vergileri, ev onarımları ve çeşitli taraflara satın almak ve satmak için ödenen bir kerelik ücretler tarafından gölgelenir. bir ev.”